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I contratti di manutenzione dei condomini

La manutenzione di un condominio va distinta, come abbiamo accennato, in ordinaria e straordinaria.

La manutenzione ordinaria del condominio comprende tutti gli interventi e le relative spese che l’assemblea condominiale delibera di effettuare allo scopo di mantenere l’edificio in stato di efficienza e sicurezza, e può coinvolgerne sia le strutture che gli impianti. Perché una spesa di manutenzione si possa qualificare come ordinaria deve essere stata approvata precedentemente dall’assemblea, e inserita in un preventivo di gestione del condominio.

La manutenzione straordinaria del condominio include invece una serie di interventi caratterizzati essenzialmente da un connotato comune, che è quello dell’urgenza. Si tratta infatti di lavori che si rendono necessari per ripristinare la sicurezza e la funzionalità dell’edificio a seguito di un evento imprevisto – la rilevazione di un guasto, il danneggiamento di una struttura – e che quindi, per loro stessa natura, non possono essere stati preventivati o deliberati precedentemente dall’assemblea condominiale.

Le attività di manutenzione ordinaria e straordinaria dei condomini

Un condominio è una realtà complessa, che comprende strutture e impianti numerosi e diversi fra loro; non può quindi stupire che anche la lista delle attività che ne costituiscono la manutenzione sia altrettanto lunga e diversificata. È inoltre importante notare come molti interventi, tecnicamente, possano essere ricondotti sia ad un’attività di manutenzione ordinaria che straordinaria del condominio, a seconda della situazione: verificare le condizioni dell’impianto elettrico nell’ambito di un controllo periodico è un’attività sicuramente deliberata in anticipo dall’assemblea e quindi ordinaria, ma riparare con urgenza un guasto rivelato durante quella stessa verifica sicuramente costituisce un imprevisto, ed è quindi una manutenzione straordinaria.

Fra i punti più importanti della lista di attività di manutenzione dei condomini possiamo sicuramente elencare:

• La tinteggiatura delle pareti
• La manutenzione o ristrutturazione degli intonaci
• La riparazione di portoni e infissi
• Le pulizie del condominio
• Il controllo dell’impianto elettrico
• La verifica delle antenne radiotelevisive
• Il controllo dei videocitofoni
• Il controllo dello stato di tetti e coperture
• Il controllo dell’impianto idraulico
• La verifica del funzionamento dell’ascensore
• La verifica dell’impianto di riscaldamento centralizzato
• La verifica della solidità di cornicioni, ringhiere e strutture simili
• Il controllo dei cancelli automatici
• Il rilascio del certificato di prevenzione incendi in condominio, o CPI
• La verifica del funzionamento dell’impianto antincendio
• La manutenzione del verde condominiale

Nonostante, come abbiamo detto, la manutenzione ordinaria faccia parte delle responsabilità dell’assemblea condominiale, il ruolo dell’Amministratore di Condominio è cruciale in questa funzione, soprattutto dopo che la riforma delle leggi sul Condominio, con l’approvazione della legge n.220 11/12/2012, ha allungato significativamente la lista delle incombenze che gravano sulla sua figura.

All’Amministratore si riconosce infatti una specifica posizione di garanzia (Articolo 40, comma secondo) per la quale egli ha l’obbligo di rimuovere tempestivamente e in tempo utile, eventualmente con predisposizione di apposite cautele, qualsiasi possibile situazione di pericolo possa derivare dalla rovina delle parti comuni dell’edificio. Non è tutto: nel caso in cui una scarsa o tardiva manutenzione del Condominio generi una situazione di pericolo, e da questa derivi un danno a persone o cose, così come nel caso in cui si rilevi semplicemente che l’incolumità di chi accede alle parti comuni viene messa in pericolo dalla mancata manutenzione, l’Amministratore risponde legalmente per omessa rimozione di pericolo.

Per questi motivi, all’Amministratore si riconosce il potere di intervenire per deliberare interventi urgenti di ripristino della sicurezza del Condominio senza necessità di attendere la delibera dell’assemblea condominiale; rimane poi in carico all’Amministratore stesso la responsabilità di sottoporre all’assemblea resoconto delle attività intraprese in tal senso, e della loro motivazione.

Affidarsi ad un’impresa in grado di ricoprire tutte le funzioni necessarie alla manutenzione ordinaria e straordinaria urgente di un Condominio è quindi, oltre che una comodità, una vera e propria tutela per l’Amministratore avveduto, che sa così a chi affidarsi per avere una tempestiva risoluzione dei problemi prima che ne derivino danni dalle conseguenze gravi.

I vantaggi di un contratto di manutenzione dei condomini

I contratti di manutenzione dei condomini che KA.D.E.F. stipula coprono interamente le attività relative alla manutenzione sia ordinaria che straordinaria, e prevedono quindi sia uscite programmate – per la verifica dello stato degli impianti, le pulizie, e tutte le altre attività da svolgersi periodicamente prima elencate – che interventi di massima urgenza per situazioni di emergenza o pericolo, così da riportare la situazione ad uno stato di piena sicurezza. La combinazione di una manutenzione ordinaria, che riduce il rischio di guasti e problemi strutturali, con una manutenzione straordinaria che li risolve velocemente qualora si verifichino permette di tutelare pienamente la sicurezza del Condominio stesso, fornendo all’Amministratore e all’assemblea condominiale un alleato affidabile e sempre presente.